Condomino: La convocazione dell’assemblea va fatta 5 giorni prima. L’approvazione del Bilancio deve essere annuale.
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Condomino: La convocazione dell’assemblea va fatta 5 giorni prima. L’approvazione del Bilancio deve essere annuale.

Con la sentenza n. 7136/2019 resa in un giudizio patrocinato dallo Studio Giammatteo, il Tribunale di Napoli, conferma due  principi del diritto condominiale importantissimi.

  • La convocazione dell’assemblea sociale va fatta con un preavviso ai condomini di almeno 5 giorni prima e tale termine è libero.
  • L’approvazione del bilancio deve essere per annualità

La violazione del termine previsto, per il preavviso della convocazione dell’assemblea, comporta una nullità della delibera stessa.

Afferma il Tribunale “La comunicazione deve pervenire entro cinque giorni dallo svolgimento della prima convocazione: Secondo la Cassazione, ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea, e deve quindi essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dall’ultimo comma dell’art. 66 disp. att. cod. civ. sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine (almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza) ivi previsto (in questi termini, Cass. n. 5769 del 1985, che ribadisce un indirizzo già espresso da Cass. n. 2050 del 1975 e da Cass. n. 2366 del 1970) (Cass. 22 settembre 2013 n. 22047). In difetto di espressa previsione di legge, al termine di giorni cinque, ex art. 66 disp. att. c.c., deve applicarsi la regola generale dies a quo non computatur, dies ad quem computatur (Trib. Roma 7 luglio 2009 n. 15048). Il giorno iniziale non si computa, quello finale sì. Quindi se l’avviso è inviato il giorno 1, il conteggio inizia il 2 ed il primo giorno utile è il 6”.

“L’approvazione del bilancio deve essere per annualità”

Inoltre con la medesima sentenza il Tribunale di Napoli afferma e consolida altro importantissimo principio secondo cui l’approvazione del bilancio condominale deve avvenire per singola annualità e una delibera, che invece approva bilanci di più annualità, risulta affetta da nullità assoluta. Questo il passaggio testuale in sentenza “E’ accoglibile però, la critica mossa dall’attrice circa il fatto che l’amministratore abbia sottoposto alla compagine assembleare l’approvazione nel corso dell’assemblea di più anni di gestione non presentando annualmente il rendiconto in dispregio del principio dell’ annualità della gestione. Infatti varrà considerare il condominio come un istituto con proprie caratteristiche e peculiarità. Il principio dell’annualità della gestione discende dai riferimenti dell’articolo 1135 c.c. all’annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, con la conseguenza, esplicitata in Cass. n. 7706/96, della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione. Nella fattispecie in esame l’amministratore, non ha nel corso degli anni, convocato l’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale . Infatti nella seduta del ******* si sono approvati i rendiconti 2005 — 2006- 2007- 2008 – 2009-2010-2011-2012 e 2013. Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale quando ci si trova di fronte ad una delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera. Ciò trova spiegazione nell’esigenza inderogabile nel fatto che il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non può prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all’amministratore di predisporre un documento contabile allineato e quindi effettuare quella serie di operazioni contabili che consentono di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità, adeguando anche (e necessariamente) lo stato patrimoniale. Come si vede, il principio ha addirittura natura inderogabile e permea di sé tutte le attività in condominio”.

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Avvocato del Foro di Isernia. Titolare dal 1998 dello Studio Legale Giammatteo con Sede in Venafro (IS).

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